之前在中介店里算预算的时候，才认真捋清楚广州买二手房要交哪些税，合同上写的是卖方实收，等于买卖两边涉及的税费最后基本都落到我这边，一开始没提前算，差点把预留的资金卡得很紧。
最先确认的就是契税，这个是买方这边跑不掉的，看家庭名下住房套数还有房子面积。当时我是首套，房子九十多方，按1.5个点算。一起办过户的另一个买家，买的不到九十平的首套房，就是按1个点，要是二套、面积偏大，税率会往上走，窗口工作人员是查家庭在广州的住房记录来判定，不是只看这套房本身。
个税大多是卖方的税，能不能免，重点看业主这套是不是满五唯一。我看的第一套房源，业主名下还有别的房子，就算房产证满五年，一样要交个税；后面定下的这套，刚好是满五唯一，直接免掉这一笔，一下子少了一笔不小的支出。中介那时候提醒，满五唯一不是只看房证时间，还要查卖方夫妻双方名下在本市的住房情况，有共有房也算，这个地方很容易看走眼。
增值税要看业主买进来有没有满两年。不满两年的话会有增值税加上附加税，这笔钱额度很高，我看房的时候直接优先筛满两年的房源，不想承担这一块。政策改完之后，满两年的住宅就不用再区分普通还是非普通，统一免增值税，这点和很早之前的算法不一样，网上很多旧的参考资料已经不适用了。
住宅类二手房，印花税和土地增值税我这次过户的时候都没有碰到，窗口那边说个人住宅交易是免征的，不用准备这笔钱。只有非住宅，像商铺、公寓这类才会涉及，看住宅的可以不用优先考虑这两项。
这只是我的个人感受，不是标准答案，每个业主的房产持有情况、买家的家庭住房情况不一样，算出来的税费清单差别很大，网签价、能不能做满五唯一减免都会改变最终金额。
还有一个容易忽略的点，计税基数不一定是实际成交总价，税务系统有自己的核定价。要是合同网签价低于核定价，会按核定价去计税，我当时提前让中介预核了一下，避免到交税那天才发现预算不够。
跑不动产登记中心交税那天，排队的时候听见旁边一对买家和中介吵起来，就是之前口头约定卖方实收，但没把满五唯一的资料提前核验，过户前才查到业主还有另外一套房，凭空多出个税，两边僵持很久。
合同里面一定要写清楚税费承担方，不要只听口头说，就算谈好卖方实收，也要把能不能享受的减免条件、如果减免不了怎么处理写明白。很多时候不是税种本身复杂，是减免资格的核实耗时间，很多人栽在这里。
回去之后翻了好几个不同渠道的表格，每一份写的细节都有出入，还是以办税窗口现场核验出来的结果为准，任何提前估算都只能当个大概参考，不能卡死预算。